中新经纬11月10日电 题：保租房REITs再扩容，无极4平台开户高出租率项目存获批优势
作者 沈晓玲 克而瑞研究中心企业研究总监
钱晟江 克而瑞研究中心研究员
近日，华夏基金华润有巢租赁住房REITs正式获批。华润置地成首家将资产作为租赁住房REITs的上市房企，这为其他房企实现轻资产运营发展提供了新思路。
新获批REITs底层资产拿地成本低、运营周期短
根据公告，本次华润有巢保租房REITs项目的基金管理人为华夏基金，中信证券(600030)为专项计划管理人，预计将募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金总份额的34%。上市完成后，两个项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由基础设施REITs持有100%权益，不再是华润置地附属公司和财务并表项目。
此次华润有巢上市REITs的底层资产拿地成本都不高，两宗项目土地成本均不足4000元/平方米。且项目分别位于上海松江区工业区东部园区和泗泾镇，被华润分别以1.8亿元和1.25亿元拍下。其中，东部园区地块属于上海市R4用地，权属清晰、保障属性明确并兼具市场化运营，在对接资本市场方面具有先天优势，而泗泾项目则是已发行的保租房公募REITs中，唯一一块不是国有建设用地的底层资产。相较而言，集体建设用地成本更低，以这种方式获取土地建设租赁住房，能有效地降低企业成本，且回报率及商业运营的可持续性也更有保障。
虽然REITs项目申报要求中明确指出，“基础设施运营时间上原则不低于3年，且3年净现金分派率原则上不低于4%”，但此次华润成功上市的两个长租公寓项目运营时间仅有1.5年。而在早前成功上市的保租房项目中，仅华夏北京保障房REITs运营时间超过了3年，其中深圳安居REITs的安居白泉阁运营周期最短，仅2个月。
目前来看，如果长租项目能够实现长期稳定收益，针对保租房REITs的运营时间要求是可以适当放宽的，在此次申请中也再次印证了这一观点。
头部房企踊跃布局保租房
目前，无极4平台注册行业内的头部房企积极将旗下长租公寓纳入保障性租赁住房(下称纳保)管理。
截至2022年7月底，万科旗下泊寓正式纳入保障性租赁住房项目有50个，涉及4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中，总计超过泊寓开业项目房源数量一半；保利发展旗下保利公寓建成保障房超10万套；而华润除此次REITs发行涉及的两个项目外，在北京、天津等地均有率先获评保障性租赁住房的项目。
总体来看，华润置地将两个租赁住房拆分，以基建REITs结构上市，成为重资产运营项目的一个参考样本。当前，由于重资产退出渠道较少，除REITs外，大宗交易是几乎唯一的退出路径。
对房企而言，公募REITs若能上市，无极4平台注册不仅能促进公司融资方式及发展平台多元化，还能盘活基础设施资产，最终降低对传统债务融资模式的依赖。而那些无法认定为保障性租赁住房、净现金分派率过低，或者不满足其他上市条件的租赁项目，暂时尚无法进入保租房公募REITs这条新赛道。(中新经纬APP)
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