根据国家统计局公布的数据，1-2月全国住宅商品房销售面积同比下降了40%。
万科主席郁亮说，无极集团总代理2018年喊出“活下去”是居安思危，没想到现在“变成了特别真实的存在”。
眼下，楼市的风向正在左右摇摆，但对于嗅觉敏锐的购房者，这可能同时意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。不过，热闹的抢房景象仍仅限于热点城市的热门楼盘。
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文 | 南方周末记者 刘诗洋
责任编辑 | 顾策
2020年3月28日下午，北京大兴区庞各庄中海云熙售楼处，几个看房人在门口排队等待检疫。
通往销售中心的路上，当地防疫部门设立了三道关卡，登记身份证、查验行动轨迹以及用消毒液喷洒鞋底。来此的客户全都要测量两次体温，当地还要求，售楼处同时接待的客户不能超过3组，为了监督，销售大厅里还有两个民警坐守。
自获准开放以来，这个楼盘每天只能接待很少的客户。这也是近期北京大多数楼盘的常态。中海云熙的开发商是中海地产(00688.HK，简称“中国海外发展”)，在3月26日的业绩会上，无极荣谈代理该公司执行副总裁罗亮表示，受疫情影响，今年1、2月中海的销售数据同比降低了22.7%。
售楼处的回款，通常是房企最重要的资金来源，这种损失眼下正形成连锁反应。罗亮指出，由于原计划新增的供货延迟，销售周期缩短将影响去化率，今年可能有少量项目无法按计划供货销售。
作为中国最赚钱的地产商之一，中海的情况是目前中国房企的真实写照。虽然南方周末记者近期参加的多场业绩会上，大多数房企高管们选择对疫情造成的损失闭口不谈，但根据国家统计局公布的数据，1-2月全国住宅商品房销售面积同比下降了40%。
标普全球近期发布的报告显示，如果4月份仍能感受到封城的影响，那么2020年的房屋销售可能会下降20%。
在经历连续多年的调控之后，2020年突发的新冠肺炎疫情，正在撞击着中国地产商的流动性软肋。
新一轮压力测试
因为售楼处封锁，回款受限，过去一周，包括绿城、泛海在内的多家房企都启动了新融资计划。北京大学汇丰金融研究院执行院长、 业协会首席经济学家 此前曾表示，2020年以来房企融资呈逐月上升态势，截止到3月中旬，房企境外债权、海外发债及信托的债务总和已接近1.46万亿。
大型企业尚能通过发债缓解危机，更多中小企业已在跌宕的市场中奄奄一息。在人民法院网上，平均每天都有一到两家房企被清算。2020年以来，全国已有近百家房企破产。
3月初，上海清算所披露新华联控股一笔10亿元的债权违约，这是新冠疫情以来首笔涉及房地产业务的企业违约。新华联是一家总部位于北京通州的大型综合企业，成立于1990年，此前以房地产为主业，近年来开始转向文旅地产。
与已公开的信息相比，更大的危机还在水面之下。证监会规定上市公司要在4月底前发布年报，但一些公司的年报显然还在“难产”中。比如一家此前多次传出流动性危机的公司，最近公告的主要内容是，聘用一名新的财务总监以及计划发行一笔120亿元的巨额公司债——该公司目前市值约为129亿。
在疫情影响下，这类高负债企业似乎只能寄托于“借新还旧”。不久前，国际评级机构穆迪将该企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”。该级别代表企业出现了严重信用风险。
受全球疫情影响，流动性压力已出现连锁反应。上周一，港股内房股全线下跌，恒 大、绿城中国跌幅一度超过16%。惠生国际融资有限公司CEO黄立冲当天在朋友圈撰文称，这与近期境外美元债暴跌有关。因疫情造成的美元流动性危机，境外投资人正抛售美元债以期回笼资金，他认为这可能导致未来相当数量的房企出现美元债违约。
眼下，这场压力测试考验着行业里的每个人。一家在销售榜上排名前20房企的区域营销负责人告诉南方周末记者，他所在的企业正经历名为“优化”的隐形裁员，包括他在内的许多员工今年都不会有调薪。
他不希望提及自己所在的公司，因为担心公司高超的内审手段会查出他的名字，以致失去工作，“很多公司都在缩编，工作不好找，要准备过冬了”。
尽管从没有企业公开承认，但地产业的“人员优化”，早从2019年就初现端倪。力度最大的基本都是高周转企业。比如在一家知名上市公司，按照他们最近公布的年报，员工总数相比2018年已减少了近3万人。
在疫情之下，优化和缩编正成为常态。一位在上海工作、长期服务于地产公司的猎头告诉南方周末记者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副总裁层面倒是偶尔有，小主管级别几乎完全没有”。
因为疫情加剧了线上服务的规模，她最近已开始将目标转向互联网企业。
谁能“活下去”？
2019年11月，当万科创始人 王石(微博 博客)提前预报万科2019年的业绩“非常好”时，他肯定想不到，短短一个月后，情况就发生了变化。
作为早期公布年度业绩的地产商，曾经的行业龙头万科交出了一份“稳健”的成绩单，各项业绩都稳步增长。只不过，他们的净利润同比增长只有15.1%。
这是万科自2014年以来利润增速最低的一年，不仅低于市场此前预期的20%，也比规模类似的企业差了不少。对此，万科在财报中解释，虽然部分项目尚未达到清算条件，但仍计提了 土地增值税清算准备金，以合理反映公司利润。
2019年，万科应交的土地增值税准备金高达367.8亿元，比2018年高出近120亿。按照万科董事王文金的说法，土地增值税高，是因为这次结算中高毛利率项目多。
土地增值税和毛利率挂钩较大，但在一般情况下，税金清算是在项目竣工结算后再计提的。另外值得注意的是，万科2019年已售但未竣工结算的金额，比上一年大幅增加了784亿。
也就是说，在拥有大量已售但未结算项目的前提下，万科此次年报“选择”了结算更多高毛利项目。而正是这些提前计提的税金，侵蚀了利润。
一位不愿具名的券商分析师告诉南方周末记者，万科的这种操作是通过财务手段提前预支成本，节流部分利润，留给后期结算。这虽然会伤害中小股东的利益，但对于蓝筹股而言，企业考量的是长期稳定增长。他认为，采用这种做法，也间接说明了万科对今年市场的悲观。
管理层此前在业绩会上的表态也验证了这一判断。万科主席郁亮说，2018年喊出“活下去”是居安思危，没想到现在“变成了特别真实的存在”。而公司总裁祝九胜的说法更加直接，他说受疫情影响，过去两个月万科的销售同比减少了510亿元。
头部房企的应对，最能体现市场嗅觉。
3月27日，融创中国主席 孙宏斌(博客)在公司业绩会上称，2020年公司将处置一些持有资产。他当天透露，2019年底融创已经成功卖掉一个酒店，还有4个酒店短期内也会成交。
作为近年来上升最快的地产商，融创的规模增长离不开“狼性”销售和大举并购，在接连从万达、泛海、云南城投手中买下大笔资产后，融创此前一直对外释放信心，认为他们能够消化这些天量资产。
但眼下，孙宏斌却公开表示，公司目前持有的文旅项目及商业项目的比重偏大。
这就意味着，融创可能会将此前收购来的资产拿来出售。作为全国销售规模第四名的房企，融创2019年的业绩依然维持高增长，净利润260.3亿，同比增长57.1%，创下公司历史新高。
然而他们眼下面对的，是高达172%的净负债率。这比前三位的碧桂园、恒 大、万科都要高出不少。此外，根据公司过往财报，融创的融资成本目前在6%-8%，也略高于其他头部房企。
孙宏斌将调整融资结构、降低融资成本，列为融创2020年要做的第一件事。上述接近融创的人士告诉南方周末记者，融创也正在实施“优化”，部分区域的精简规模接近20%。此外，公司近期还要求严控项目贷款额度。
在这场疫情带来的流动性测试中，最晚公布业绩的恒 大似乎是唯一“获利”的一方。因为率先降价实行网上销售，他们声称一季度的销售回款达到了1133亿，大增55%。
不过，恒 大眼下仍要面对高达159.3%的净负债率。业绩会上， 许家 印表示2020年要在高增长的同时控制规模，以实现有息负债每年下降1500亿，到2020年把总负债下降到4000亿以下。
楼市下行的焦虑
不仅地产商在为楼市下行焦虑，各地方政府和消费者也在为此付诸行动。
3月25日，湖南省住建厅及统计局发布公报预计，接下来全省的商品房价格将稳中有降。这是全国首个公开预期房价会下降的省份，2019年湖南的全国商品房销售，在全国排名第八。
该公报称，因为房地产调控的持续作用，以及疫情影响企业复工及市场购买力，预计下阶段全省的房地产开发投资增速、销售面积都将有所降低。
地产开发投资放缓，无极娱乐怎么做代理意味着作为地方财政主要收入来源的土地出让金将有所减少，在此背景下，2月下旬以来，全国各地陆续出现调控松绑“一日游”。
河南驻马店是此轮疫情中率先松绑调控的地方。2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%。
4天后，河南省政府对驻马店人民政府主要负责人进行约谈，该文件随后被撤回。
在首付比例上放松的还有陕西宝鸡。3月12日，宝鸡市发文提出各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。该文件也在发布后不到12个小时就被撤下。
随后，浙江海宁又上演了时间更短的“松绑乌龙”，3月24日，当地海宁日报微信公号及微博海宁发布均发布消息，称在未来一个月的房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。但此消息不足半天就被删除。
除了这类直接松绑调控的试探，也有地方政府选择了迂回的方式。疫情发生以来，为扶持房地产企业，已有超过80个城市出台了相关政策，主要包括延期或分期缴纳土地出让金，简化规划报建手续等手段。
但在“房住不炒”的前提下，任何直接带动市场的调整依然敏感。
眼下，中国楼市的风向正在左右摇摆，但对于嗅觉敏锐的购房者，这可能同时意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。
3月以来，长三角地区楼市已率先出现回暖迹象，在苏州，一些刚需楼盘一开盘马上售罄。南京3月份一二手房销售数据均已接近2019年同期。而在杭州市区，仅3月最初的两周多时间里，就成交了4922套新房。人们戴着口罩参加摇号，由于人数太多，不少楼盘的中签率近期都在10%以下。
不过，热闹的抢房景象仍仅限于热点城市的热门楼盘。贝壳研究院首席分析师许小乐告诉南方周末记者，眼下的市场回暖是短期累计需求的释放，不足以改变市场供需力量的对比，目前的供需关系依旧较为平和，全国新房库存高达5.3亿平方米，二手房市场交易节奏依旧很慢，重点城市房源成交周期均在100天以上。
他认为，如果疫情结束，新房市场会因为企业回款诉求高，而出现价格下行。但从长远看，市场仍会沿着较平稳的曲线前进。
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