经济观察网记者陈博每一个进入杭州土地市场的房企，都不得不面对一个强劲的对手——滨江集团(002244,股吧)。在这个连续多年土地出让金第一的长三角城市，上半年卖地1640亿元中，无极4总代理收益有四分之一来自滨江集团。
在经济下行压力及疫情双重影响下，房地产行业也面临着较大竞争压力，滨江并非逆势逆势扩张的孤例。
克而瑞研究中心新近发布的数据显示，2020年前7个月，绿城中国拿地金额543亿元，滨江达496亿元，龙光349亿元，这些中型房企的拿地额度，均排在TOP20榜单内。
“今年以来，除了十强房企外，其他房企的拿地力度超过之前两年，无极4总代理培训尤其是第10到第30梯队的房企。其中浙系房企更为突出，绿城、滨江都是代表。”克而瑞研究中心总经理对经济观察网说。
当多数房企还在开发主业上想方设法攻破销售难题，这些中型房企已经在土地市场打响了扩张的战争。只不过，这一次战线不再是大面积铺排。深耕已有优势区域、聚焦长三角与大湾区是这一轮土地争夺赛中的关键点。
选择逆周期发力的背后是这些房企在高周转、利润、融资以及销售等一系列指标上，已经形成自己的独特运作模式。
逆势扩张
7月最后一天，位于杭州传统中心区域文晖单元的一宗宅地，总占地10.74万平方米，地上建筑面积29.85万平方米，起拍价超过88亿元。
两个半小时内，经过82轮竞争，滨江以107.38亿元的总价，强势将其收入囊中，溢价率达到21.8%，成为杭州年内首宗百亿地块。
在此之前，南京、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳、东莞等7个市场过热的城市，已经先后吹响调控收紧的“警笛”。
疫情冲击叠加上加码释放出的无形压力，似乎未能阻挡滨江集团在土地市场前进的脚步。中国指数研究院（以下简称“中指院”）新近发布了2020年1-7月全国房地产企业拿地排行榜，滨江以496亿元的拿地金额跻身前十。7个月时间，滨江为新增土地所支付的账本，仅比去年全年的503.71亿元少了8亿元。
选择逆势扩张的房企，不止滨江一家。在上述拿地前十榜单中，除了滨江，另外一家突围而出的房企是绿城中国。
今年前7个月，绿城中国为新增土储斥资543亿元。2019年报显示，过去的一年，绿城中国新增54个项目，总拿地金额691亿元，其中权益拿地金额是523亿元。
同样在今年为土地砸下巨资的还有广东房企龙光。中指院研究数据显示，无极4总代理其1-7月的拿地金额是349亿元，名列榜单第17；去年的拿地总额为289亿元，排名第34。
大型房企适当收缩投资策略的节点上，部分位于第二、三梯队的房企，拿地投入大幅增加。中指院统计的数据显示，1-7月，50家代表房企拿地销售比均值为43.1%，较上年同期下降3.4个百分点。
分阵营来看，前10强房企在规模持续领先，由于本身土储较为充足，拿地强度颇为保守，拿地销售比仅有32.2%。而TOP11-20房企前7个月的拿地销售比达61.3%；TOP21-30房企拿地销售比也达到50.1%。
“在龙头房企放缓拿地的情况下，第二、三梯队的企业，通过扩张走势冲击规模的机会更大一点。”林波告诉经济观察报。
深耕区域
不过，区别于往年全国大面积加足马力，从当前几家中型房企的扩张路径来观察，他们身上所携带的地方性色彩比较浓厚。虽然今年大举扩张，但一个显著共性是，以纵向的、已形成优势的区域深耕为主。
滨江是其中典型代表。据经济观察报不完全统计，今年前7个月，滨江通过公开招拍挂方式共计拿下18宗地块，其中杭州达14块。今年以来，杭州的每一次土拍现场少不了滨江的身影。剩余的4宗地块在南京、宁波、苏州三个城市。
2019年报显示，滨江在售项目与主要开发项目中超过50%在杭州。一位熟悉滨江的上市房企投资负责人透露，前几年滨江也担心过，业务发展仅局限在杭州一个城市。他们试图向一线城市进军，通过旧改、招拍挂的方式进入深圳和上海，也在广州与当地房企洽谈合作旧改项目，但深圳与上海拿下的地块都亏本，广州项目最终未能成型。
“从今年滨江的拿地策略可以发现，他们正尝试往周边的苏州、南京等城市扩张。这是一种控风险的方式，他们所进入的城市，购买力并未受疫情的大伤害，虽然利润率不高，但也不会赔钱。”上述人士表示。
同样将区域深耕践行到底的还有龙光地产，前7个月所获取的19宗地块中，有10宗分布在粤港澳大湾区及大本营汕头。
此外，龙光的长三角都市圈战略布局也在持续，通过公开招拍挂向苏州、嘉兴以及上海三城扩张。7月9日，龙光以23.8亿元的总价摘下上海杨浦区地铁口一宗住宅地块，首次打入上海。
一位接近龙光的人士告诉经济观察报，长三角是龙光战略性区域，重要性仅次于大湾区，必须加快布局。而布局长三角一定要进入上海。
“这些房企选择逆周期扩张面临更多是城市和项目选择的风险。”林波称，一方面，这些房企所在区域基本都是长三角和大湾区，本就是未来最有发展空间的区域；另一方面，未来中国各大城市市场在分化。“所以新一轮扩张不可能像以前‘全面撒网’，一定是更为聚焦。目前长三角、大湾区和中西部核心城市都是房企拿地的主要选择，百强房企今年投资拿地也都在以上区域。”
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